[2009.06.08. 15:34]

Ha a szocpol lehúz

Az ingatlaneladások és a banki értékbecslés-megrendelések alapján arra lehet következtetni, hogy a Somogy megyei forgalom a válság beköszönte óta a tizedére esett vissza. "Megyén belül a kisebb településeken érezhetők leginkább a negatív hatások: az új ingatlanok eladását még az sem befolyásolta, hogy bejelentették a szocpol júliusi eltörlését. A visszaesés hátterében az áll, hogy az érdeklődőknek egyszerűen vagy minimális önerejük sincs, vagy nem felelnek meg a szocpol feltételeinek, így nem jutnak támogatáshoz. A készpénzes vevők sem lendítették még föl a forgalmat: ők további árcsökkenésre számítanak" – foglalja össze tapasztalatait Sinka József, a Sevax Ingatlaniroda vezetője, aki szerint a piac talán akkor indulhat be, ha a készpénzes vevők elkezdik fölvásárolni a nyomott árú ingatlanokat, hogy aztán később jobb áron piacra dobhassák őket.

Áldatlan állapot

Megyei szinten szinte kizárólag Kaposváron és Siófokon van mozgás: a megyeszékhelyen nagyobb fejlesztések ugyan nincsenek, de új utak, új körforgalmak, bevásárlóközpontok, irodaházak folyamatosan épülnek. "A kaposvári Korzó nemrég készült el, és az autóbuszgyártás is újra beindult az ipartelepen. Ez utóbbi területet próbálják benépesíteni, bár nagyobb beruházás egyelőre nem várható – mondja Sümegh Nándorné, a Basha Ingatlaniroda vezetője. Oláh Miklóstól, a Génius 99 Ingatlaniroda vezetőjétől azt is megtudtuk, hogy a város legjelentősebb munkáltatója jelenleg a Videoton, amely a városvezetéssel karöltve főleg a fiatal diplomásokat próbálja meg Kaposváron tartani. Számukra az önkormányzat egyforintos telkeket is ajánlott. Oláh Miklós szerint egyébként nagy gond, hogy a városban inkább kisebb cégek vannak, nagyobb munkáltatók – a hipermarketeket leszámítva – nincsenek. Az sem túl szerencsés, hogy Kaposvárnak nincs autópálya kapcsolata: az M7-esre a várostól nagyjából 30 kilométernyire lehet csak rácsatlakozni.

Mozgás kicsiben

Az ingatlanárak Kaposváron is jelentősen csökkentek, és a kereslet is visszaesett az elmúlt egy évben. "Ingatlantípustól függően 10–20 százalékkal alacsonyabbak most az árak, mint voltak az elmúlt időszakban. Személyes tapasztalataim szerint a rossz minőségű, már amúgy is olcsó panellakások, valamint a régebbi építésű, technológiailag elavult, nagyméretű családi házak árai estek leginkább" – mondja Oláh Miklós. A helyzet Sümegh Nándorné szerint sem éppen rózsás, bár azt nem lehet mondani, hogy teljesen beállt volna a piac: "Mozgás főleg a másfél-kétszobás lakások, egyedi hőfokmérős panelek piacán van. Az ennél nagyobb, két és fél-három szobás házgyári lakások, vagy a nem egyedi hőfokmérős otthonok a magas rezsi miatt már nehezen eladhatók. Keresik ugyanakkor a viszonylag olcsó, másfél-kétszobás, gázfűtéses téglalakásokat, akár felújítandó állapotban is."

Kereslet ár szerint

A város legkeresettebb része a belváros, az észak-nyugati városrész és a Tisztviselő-telep: ezeken a területeken 10–20 százalékkal magasabbak az árak, mint a város egyéb részein. Mint Oláh Miklóstól megtudtuk, a használt belvárosi lakások 200 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el, míg az újak 250–260 ezer forintért értékesíthetők. Új ingatlan egyébként drágábban is van a piacon, de a 260 ezer forintos lélektani határ fölött gyakorlatilag eladhatatlanok az ingatlanok. "A belvárosban például 3–4 új építésű társasház is van, de ezeket egyáltalán nem keresik, mert áruk 300 ezer forint/négyzetméter körül alakul. Ennyiért kaposvári fizetésből nem lehet ingatlant venni" – szögezi le az irodavezető, majd hozzáteszi, hogy ha a belvárosban nem is, de a külvárosokban azért még vesznek ingatlant. Ilyenkor a fő motiváló tényező az alacsonyabb ár: a külsőbb területek új sorházi lakásaiból van még 10–20 darab, amelyeket 200–250 ezer forintos négyzetméteráron meg lehet venni.

Tamási nem adja fel (fotó: Réti Dóra) További képek a galériában >>

Hegyekben az újak

"A városban nagy projektek már évek óta nincsenek: a fejlesztések nagyjából 2–3 éve álltak le" – árulja el Oláh Miklós, majd hozzáteszi, hogy mindössze néhány vállalkozó volt, aki az elmúlt egy-két évben látott fantáziát az építkezésben. Ők nem jártak túl jól, hiszen az elkészült lakásokat sajnos ők sem tudják értékesíteni: "Vannak a városban 100–200 lakásos új társasházak is, de ezek értékesíthetősége a szocpol megszüntetése után végképp kétséges lesz. Érdekes egyébként, hogy márciusban kicsit megugrott az új lakások iránti kereslet, talán azért, mert az emberek már megszokták a válsággal kapcsolatos híreket, lélekben már túltették magukat a recesszión, és újra elkezdtek tervezni. A miniszterelnök-csere azonban újabb bizonytalanságot szült, és azóta alábbhagyott a kereslet." Az új fejlesztések Sümegh Nándorné szerint is komolyan megérezték a válságot: rengeteg lakás áll üresen – ezek nem hogy az építési szakaszban nem keltek el, de kész állapotukban is hónapok óta üresen állnak. Akadnak persze sikeresebb fejlesztések is: a kecelhegyi családi házas lakópark például már kiépült, ott már nincsenek is eladatlan telek. A kisgáti városrész is épül: ennek harmadik ütemeként nagyméretű telkeken akár kulcsrakész luxuslakásokat is kialakít a beruházó.

Panelek előnyben

Érdekes, hogy Kaposváron a legtöbb értékesített lakás még most is panel, egyszerűen azért, mert a vevők ezt tudják megfizetni. "Az új lakások már a válság beköszönte előtt sem voltak versenyképesek a panelekkel, hiszen egy ugyanolyan szobaszámú és alapterületű új lakás gyakorlatilag kétszer annyiba kerül, mint a panel – érzékelteti az arányokat Oláh Miklós, majd kiemeli, hogy a város nagyjából 2 ezer panellakásának többsége korszerűsített. "Kaposváron hamar megkezdődött a panelprogram, így mára az épületállomány 90 százaléka fel van újítva, mindössze egy-két olyan tízemeletes épület van, amelynél a rossz lakóközösség miatt nem történt meg a korszerűsítés. Mivel gyakorlatilag minden tömb felújított, a panelek tényleges eladási ára eléggé egységes: a kínálati négyzetméterár 100 és 200 ezer forint között alakul, de ténylegesen eladni csak 130–160 ezer forint körüli négyzetméteráron lehet a lakásokat" – mondja az irodavezető, majd hozzáteszi, hogy az alacsony árak nem feltétlenül a lelakottságot tükrözik, hanem azt, hogy a bajba jutott lakáshitelesek sokszor az ár alatti értékesítéssel akarják elkerülni az árverezést.

Családban marad

A családi házak tulajdonosai sincsenek éppen a legjobb helyzetben: bár vannak kedveltebb területek, általánosságban döcög a kaposvári kertes házak piaca. "8–10 millió forintos ingatlanokat ugyan keresnének, de ennyiért gyakorlatilag nem árulnak semmit még a város környékén sem – szögezi le Sümegh Nándorné, majd hozzáteszi, hogy Kaposváron a legnagyobb kínálat a 15–28 millió forintos családi házakból van. Ezek tipikusan 20–30 éves, tetőtér-beépítéses, esetleg kétgenerációs ingatlanok, amelyeket eladni csak elvétve lehet. A pár éve épült divatos, egyterű, amerikai konyhás épületek már keresettebbek, bár áruk igen magas: bőven 30 millió forint fölött kínálják őket." Mint Oláh Miklóstól megtudtuk, a megyeszékhely legdrágább családi házait 50–60 millió forintért mérik. Ezért az összegért már hatalmas, prémium kategóriás családi házakat lehet venni.

Drasztikus különbségek

Kaposvár családi házainak nagyjából 80 százaléka régi, 20 százaléka pedig új építésű: a két típus között jelentős árkülönbség van: egy használtan 15–18 millió forintba kerülő családi ház újabb kivitelben már minimum 30 millió forintba kerülne. A nagy árkülönbségben szerepet játszik az is, hogy az új épületek jellemzően más városrészekben is vannak: Rómahegyen, Kecelhegyen és a kisgáti lakótelepen. Ilyen helyen ingatlant egyébként tipikusan középkorú, jól kereső házaspárok vesznek, akik Kaposváron egy elég szűk réteget adnak – a vásárlók többségének inkább csak arra van pénze, hogy régebbi építésű házat vegyen, és azt felújítsa, korszerűsítse. A városban a sok gazdára váró családi ház mellett rengeteg eladó telek is van: "Ha nincs 100–150 eladó parcella, akkor egy sincs: a 800–1000 négyzetméteres telkeket a válság előtt nagyon elvakult áron, nettó 7,5 millió forinttól kezdődően árulták, de ma már bruttó 5 millió forintos vételárról is lehet hallani" – tudtuk meg Oláh Miklóstól.