[2009.02.17. 19:03]

Az idő pénz

Budapesten 2008 elején 300 ezer négyzetméternyi új plázaterület építését tervezték, de ebből csak 170 ezer állt fejlesztés alatt. Míg a főváros egyre pesszimistább a kiskereskedelmi ingatlanok piacán, addig vidéken folyamatos élénkülés tapasztalható. A plázák többsége vidéken a városközpontokban épül, így nemcsak az a kérdés merül fel, hogy van-e lehetőség a környékükön ingatlan (például lakópark) fejlesztésére, hanem az is, hogy növelik-e a már meglévő szomszédos ingatlanok értékét. Úgy tűnik, erre még várnunk kell – úgy 2011-ig.

A három legfontosabb szempont: lokáció, lokáció és lokáció

Az ESTON International Zrt. elemzése szerint a vidéki plázák és strip mall-ok piaca folyamatos élénkülést mutat, hiszen terjeszkednek a Stop.shop-ok, a Piramis Centerek és a Family Centerek is. 2008-ban például Stop.shop nyílt Nagykanizsán, idén pedig Gödöllőn, Gyöngyösön Salgótarjánban és Kaposvárott is átadnak egyet-egyet. E láncok az egyedi plázákkal ellentétben általában nem a belvárosban, hanem amellett vagy a város szélén, esetleg az attól nem messze kialakított bevásárlóparkokban épülnek. Jól példázza ezt a május végén nyíló gödöllői Stop.shop, mely az M3 autópálya lehajtójánál, egy már kialakuló kereskedelmi övezetben létesül a Tesco és a Lidl közötti területen. A város kiválasztása sem véletlen, hiszen Gödöllő a leggyorsabban növekvő főváros közeli település Magyarországon. A fiatal, jómódú lakosság hazai és Pest megyei viszonylatban is átlagon felül vállal gyermekeket, és a gépjármű-tulajdonosok száma is 23 százalékkal magasabb az országos átlagnál. A Stop.shop-okat fejlesztő Center Invest Kft. sikere azonban nemcsak a jó lokációválasztásnak köszönhető; a bérlők a kevés közös terület miatt alacsony üzemeltetési költségekkel számolhatnak, ez pedig nagy vonzerő a jelenlegi gazdasági helyzetben.



Eger: a csökkenő árakon a pláza sem segít

Jó helyen nyílt Észak-Magyarország első bevásárló-, szolgáltató- és szórakoztató komplexuma is. A dohánygyár helyén épült 22 ezer négyzetméteres pláza a belvárosban, Eger egyik legforgalmasabb útja mellett áll. A WING által fejlesztett múltőrző, értéktudatos Agria Park a tekintélyes építészeti és befektetési folyóirat, a Construction and Development Journal „Legjobb bevásárlóközpont-fejlesztés” díját is elnyerte. A pláza közelében levő ingatlanárak azonban a várakozásokkal ellentétben nem emelkedtek. Hegyvári Zoltán, az Eger Ingatlan ügyvezetője lapunknak elmondta, hogy ősz óta érezhetően visszaestek a lakóingatlanok árai Egerben, s előfordul, hogy a lakásokat a korábbi vételár alatt tudják csak értékesíteni. A belvárosi üzlethelyiségeket pedig szinte lehetetlen kiadni, az viszont Hegyvári szerint nem egyértelmű, hogy ez a válságnak, vagy a pláza elszívó hatásának köszönhető-e. Az Agriának egyébként vetélytársa is támadhatott volna: az első Budapest vonzáskörzetén kívül eső outlet az Egertől 90 kilométerre fekvő Polgáron nyílt. Az M3 Outlet Center Polgár azonban elsősorban külföldi vevőkre bazíroz, így az Agriának nagyobb kiesést jelentenek azok az egri vevők, akik megszokásból még mindig Budapestre járnak vásárolni.

Szeged: leálltak, de mégsem

Szintén a lokáció lehet a szegedi Árkád sikerének alapja. A város ezidáig egyetlen bevásárlóközpontja, a Szeged Pláza ugyanis távol esik a belvárostól, az Árkádot viszont a központhoz közelebb építik. A 40 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont a legnagyobb vidéki plázafejlesztés lesz – ha elkészül. Korábban már kiderült, hogy az építkezést nem kezdik el időben, nemrég pedig felröppent a hír, hogy a fejlesztő ECE leáll a projekttel. Megkeresésünkkor azonban a cég tudatta, a munkákat mindenképpen elkezdik 2009-ben, így a pláza várhatóan 2011 elején nyílik. Christoph Augustin, az ECE Projektmanagement Budapest Kft. ügyvezető igazgatója pedig abban reménykedik, hogy mire átadják, már nem lehet érezni a válság hatását – így még az is előfordulhat, hogy pozitív hatást gyakorol a környező lakóingatlanok értékére a dél-alföldi városban.

Debrecen: (f)elszállóágban

Novemberben adták át a 25 milliárd forintba kerülő Fórum Debrecen bevásárlóközpontot, mely 31 ezer négyzetméteren a belváros szívében kínálja portékáit. Ugyancsak a városközpontban, a Piac utcán nyílik 2010 tavaszán a 20 ezer négyzetméteres Apollo Superior, melyet az SCD fejleszt. A 10 milliárd forintos beruházás kivitelezője az ÉPSZER INNOBAU Kft., melynek korábbi ügyvezetője – és a jelenlegi ügyvezető testvére – az a dr. Balogh Róbert, akit évekkel ezelőtt jogerősen elítélt a bíróság a debreceni Kenézy Kórház kivitelezése kapcsán, mivel nem teljesített munkákért számlázott az önkormányzat felé. Akkor a bíróság csaknem 100 millió forint visszafizetésére kötelezte a céget. A helyiek azonban nem csak ennek kapcsán tartják aggályosnak az Apollo Superior megépülését; sokan úgy gondolják, hogy a Fórum, valamint a régebben épült Debrecen Pláza és a szintén a Piac utcán álló Malompark után felesleges egy újabb bevásárlóközpont. A Debreceni Ingatlanstúdió Kft. ingatlanközvetítője, Kovácsné Szabó Zsuzsa lapunknak elmondta, tapasztalataik szerint a plázák semmit nem növeltek a környező lakások értékén. Ebben persze az is közrejátszik, hogy a Piac utcai házakban nagy belmagasságú, polgári lakások vannak, melyek rezsije jelenleg a 60-80 ezer forintot is eléri havonta. Így nemhogy az értékük változatlan, hanem még eladhatatlanok is. A főutca üzlethelyiségeire azonban egyértelműen súlyos csapást mértek a plázák. A bérlők ugyanis annak ellenére is a plázába költöztek, hogy ott a bérleti díj az ingatlanközvetítő szerint irreálisan magas. Az egyre szaporodó, kiadhatatlan főutcai üzlethelyiségek sötét kirakatai pedig sajnos nem járulnak hozzá a városkép fejlődéséhez.

Győr: késnek a bankhitelek

Már novemberben lezajlott a győri ETO Park átadása, a központ azonban még február 14-én sem nyílt meg, jóllehet a fejlesztő Quaestor Csoport a Valentin-napot tűzte ki határidőnek. Novemberben azért nem költöztek be a bérlők a 23 ezer négyzetméteres élmény- és bevásárlóközpontba, mert a válság miatt nem kapták meg időben a bankhiteleiket. Bende Gyöngyi, a Quaestor Csoport kommunikációs igazgatója lapunkkal közölte, a szombati átadás is a bérlők kérésére maradt el. Mint mondta, most már nem tűznek ki új időpontot, hanem teljes mértékben a bérlőikre hagyatkoznak. A belváros és a győri ipari park között félúton elhelyezkedő ETO Park a remények szerint jó hatással lesz a környező társas- és családi házak árára. Győrben ugyanis már jó ideje stagnálnak az ingatlanárak; egy másfél szobás téglalakást például maximum 8,5 millió forintért lehet eladni. Takács Imre, a győri Gold Immobolien képviseletében lapunak azt mondta: arra számítanak, a pláza mellett legalább annyira emelkedni fognak az ingatlanárak, hogy elérik a reális szintet. Szükség is lenne erre, hiszen mint azt az ETO Park honlapján olvashatjuk, a fejlesztés célja, hogy újjáélesszék „azt az élményt, amikor még polgári jólétben éltek az emberek, amikor még program volt a családok számára szép ruhába felöltözni, a főutcán sétálgatni, kirakatokat nézegetni, amikor még volt idő a kávézókban beszélgetni egy finom sütemény mellett.” Úgy legyen.